各種調査設計

リフォーム設計調査

当社では長年の増改築の経験を生かしリフォーム設計施工をさせて頂いてます。
安易に考えてしまう増改築工事ですが、出来る、出来ないを判断しないと理想的なプランは難しい面もあります。
新築とは違ったステップで計画しないといけません。

現状把握:
お住まいの建物の構造、間取り、屋根、外壁等の状況判断を行い、構造上間取り変更はどこまで可能か、補強は出来るのか、外部仕上げ内部仕上げ等はどこまで生かせるのか、設備配管等は健全で再使用可能か、耐震上の問題点をクリアーできるのか等々調査すべき項目が非常に多いです。
また工事中の問題点(材料搬入、隣地状況、必要に応じて仮住まい、工事中の防犯問題、工事中のお客様の負担等)も確認します。
建築基準法:
増築できるのか、既設部分の法的改修が必要なのか等々の最低基準をクリアーします。
実施設計:
構造を無視し安易にプランを考えることが非常に多い、耐震壁、柱等まず構造第一にプランをする、補強で解決できないときは出来ないと伝え、再計画する。
大規模な計画によっては建替えのほうが有利になることもあります。
工事費用、工期、工事中の生活、長期的な安心(耐震、防犯、耐久性、修繕計画等)により大幅な計画変更をすることも有ります。
備考:
一部の業者で明らかに契約を迫る業者には要注意です。
金額だけでなく工事の内容、材料の程度、工期、現場担当者の有無、前金の有無(一般的に前金は請求しません)等はっきり確認することです。
点検商法、キャンペーン中、この地区で・・、お隣で・・、気をつけましょう(仕事柄不備な工事を改修することが多いです)。
アフターケアをしない業者がほとんどです(担当者がいないとか、事務所が無い、この地区から撤退している等々)。
現況図
現況図
平面図
平図
立面図
立面図

建物劣化診断

大切なマイホームの現状の痛み具合を診断することにより、今後のアフターメンテナンスの計画が立案出来ます、必要の無いメンテナンス費用を掛けないよう適切な建物診断を定期的にされることがベストです、ぜひ御問合せ下さい♪♪
先ずは、建物目視診断をされるといいでしょう。例えば、外壁を指でこすってみて白くなると、そろそろ塗装の時期ですし、洗面、トイレ、浴室入口の床がふらつくなら、床材の劣化もしくは床下地材の劣化が考えられます、白蟻の被害かもしれません。雨が上がっても軒トイから水が落ちるなら、破損等考えられます。適切な時期を過ぎてしまうことにより、メンテナンス費用が多大になることもありますし、構造的な部分まで損傷が進む場合もありますので、注意が必要です。特に築10年以降経過の建物は、ぜひ診断をお勧めします。

その1
基本的に新築の時と違うなと思われましたら、先ずその箇所を注意して、みてください。雨漏りがあるのは明らかに判りますが、日頃あまり気にしてない部分が、実は損傷がひどかったということが多いです。一つおすすめしたいことですが、建物完成のとき、建物のまわり、基礎、外壁、屋根などあらゆるところを写真で残してください、デジカメで簡単に撮影できます、また可能なら建築途中の写真もあるといいです、5年先、10年先に役に立ちます。では誰にも出来る建物診断の方法ですが、まず、外から敷地、建物をみていきます。このときは天気の良い日と雨の日の二回、同じ箇所を見ると確実です、雨漏れ、漏水等がわかりやすいです、(室内でも同じです)。まず、敷地の陥没、門、塀の傾き、ポーチタイルの割れ、基礎部分のひび、基礎部分の濡れ、外壁の亀裂、塗装のはがれ、カビ、さび、樋のはずれ、屋根の割れ、ズレ、外部建具開閉具合などを注意してみてください、塗装は指で触れて白くなれば再塗装の時期です。

次に玄関から室内に入っていきます。
玄関建具で土間とかタイルに接する部分は腐食、しろあり被害が多いです、こぶしでたたくと軽い音がしますからすぐにわかります、浴室入口、勝手口なども同じですね。次に床ですが、床のふらつき、ぶかぶかなどは床材自体のへたりと床下地の問題の二つの原因があります、当然、しろあり被害も考えられますね、常に出入りする部分、部屋の入口、階段の上がり、下がり、トイレ入口等は床材の劣化も多いです。また床下点検口があれば床下をのぞいてください、手で触れて床下が乾燥していればまずOKです。

次に、かべ天井は、ふくれ、きれつ、雨漏れなどに注意です、クロスをはがして下地が黒ずんでいたら、結露、雨漏れを疑います。また室内建具が開け閉めしにくい、閉まらないなどは床が傾いた、柱が下がったなど問題あるかもしれません。天井点検口(押入れなどに有ります)から天井裏ものぞいてみてください、屋根、屋上からの雨漏れ、外部の明かりが見えることもあります。

最後に水回り、キッチン、洗面、トイレ、浴室など常に水を使うところは床、かべ、タイル、特に注意して点検してください。あともう一点、押入れなど普段閉じている部屋はカビ、結露が発生しやすいですから、通風換気をしてください。最後に設備関係ですが、蛇口の水漏れ、洗濯機の排水ホースのはずれ、損傷などチェックしてください、また給湯器など10年以上使用されたときは、必ずメーカー点検を依頼してください。
その2
では実際に劣化が発見されたら、工事に詳しい専門家に調査依頼してください。場所の特定、原因(経年劣化なのか、施工ミスなのか、材料自体の問題なのか、使用方法の間違いなのか等)の追求、手直し方法、見積、工期などを検討しますが、緊急性の手直しか、他の工事と合わせて直すほうが良いのか 「外壁塗装、軒樋、仕上げ材のよっては屋根塗装、外部足場掛け」 「設備機器の更新時に痛みの激しいキッチンだけするのか、洗面トイレ、風呂もついでに、さらに内装も」等も検討すべきです、当然耐震補強も考慮するべきです。最初劣化箇所が一箇所であっても、結果として複数個所不備に至る場合もあります。例えば、外壁ひび→内部に漏水→木材腐食→シロアリ被害→壁下地、床下地腐食→壁材、床材被害となりますから、早期発見が一番ですね、生活習慣病健康診断と同じです。
その2
当社では建物劣化診断を次のように実施します。
①現状確認
②劣化診断(必要により劣化部分の解体)
③総合所見(原因と対策)
④修繕方法
⑤見積
⑥工事実施(常駐監理)

建物劣化診断実例


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天井漏水
下地材割れ
クロスはがれあり
変色あり
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システムキッチン背面漏水
組込みトールタイプ食器洗浄機裏
下地材は腐食、床下も被害あり
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外部
軒天井木部腐り
築25年程
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基礎クラック
基礎コンクリートよりクラックあり
通気口周りの補強鉄筋不備
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カラー鋼板
錆発生漏水は無いもよう
取り付け金具の腐食ひどい
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外壁タイル割れ
下地材からクラック
高さ方向3メートルくらいクラックあり
漏水あり
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室内壁に屋上より漏水
クロス下地プラスターボード面
屋上シート防水不備による下階への漏水
築20年ほどですが、5~10年ぐらい前より漏水あり
下地材、断熱材は機能無し状態でした
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浴室土台腐り
築35年程
タイル貼りの浴室洗い場下部一部柱材腐食あり
取替えまたは補強要
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シート防水劣化割れ
直下部屋天井に漏水
築20年程ですが5~10年前より漏水あり
防水改修要
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屋根材色落ちコケ
築30年程
早急な葺き替え
重ね貼り要
下地材へ漏水あり

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1、屋根銅板葺き材の劣化
(腐食による穴あき?)の葺き替え施工例です。銅板にこのような変色が出てくると、瓦の直下の部分に穴があるかもしれません。


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2、屋根材の劣化(この状態はやや手遅れです)
おそらく築25年以上の住まいでしょう。一度も手を入れてないようですが、屋根材の状態は悪いですし、下地の合板等も劣化が進んでいますので早急に対策が必要です、方法として下地材も含め葺き替え、下地材OKなら現状の上に新たに屋根材を葺く(但し重さに耐えられるか確認要)、築10年くらいなら、水洗いの上専用塗装材で塗装仕上げOKです(屋根材の塗装の種類によってはうまく塗装出来ないことがまれに有りますので注意)


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3、外壁塗装の劣化
外壁を手で触れてみて、白いものが手に付けば再塗装の時期到来です。
また、塗装色が薄くなったり塗装むらが目立つようになってくれば同じく再塗装が必要ですね、外壁材によっては目地部分にシーリングという弾性のある材料が筋状に有りますので、外壁塗装時に撤去の上新たにシーリング工事をされるとベストです。


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4、外部木部の塗装劣化
屋根部分の破風、鼻隠とか化粧の木部なども気をつけて確認するといいです。中には腐り等があり、指で押すともろくなっていることがあります。取替えとか板金材で巻いてしまうとか方法があります。
5、樋のはずれ、たわみ、劣化なども調べてもらうといいです。また、サイディング仕上げのような板状の部材では取付時の釘が下地から浮くことがありますので、重ね部分の隙間、波うち、そり等も確認してください。


建物劣化診断表

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弊社では建物劣化診断表を作成して建物の状態をしっかりと調査した上でリフォーム設計、耐震プランを作成することが大切であると考えております。

建物劣化診断表1
建物劣化診断表2
建物劣化診断表3
建物劣化診断表4
建物劣化診断表5
建物劣化診断表6


建物耐震診断

耐震のポイント(在来木造の場合)

1 地盤(敷地)が良いこと 

 

軽いと言われる木造構造でも、延べ50坪くらいの住宅では家財道具を含め約40トン位ありますから、それだけの重さを30年以上支える地盤には、それ相応の強固な強さがないといけません、造成地では以前の土地の状況が大きく影響します、池とか沼があったとか、なくても造成時に盛土(土でかさ上げ)してるときは要注意です、また高い擁壁で区画されたところも注意しましょう、昔の土地の図面:地図があるか調べてみましょう、周辺の敷地も一回りしてみると意外な盲点を発見できるかも?

2 平面プランのバランスが良いこと

L字形の平面、凹凸の大きな平面、極端に細長い平面などは地震時に大きな力がかかりやすいといわれてます、単純な正方形、長方形が良いです、開口部の幅も3mくらいまでがいいでしょう。

3 立面プランのバランスが良いこと

2階の外壁面が1階の部屋の真ん中にあるのは構造上不利になります、1階2階の外壁面が同一位置にあるといいです、要はサイコロのような立方形(総2階タイプ)です、ただ外観上は何かアクセントを考えないと?

4 耐力壁が必要量バランス良く配置されてること

地震と風に対して耐力壁の計算をしますが、地震には床面積で、風には外壁の面積(見付け面積)で計算します、さてここで必要な耐力壁計算されましたが、北側、西側だけに耐力壁が必要ヶ所数有れば良いわけではありません、平面全体にバランス良く配置されることが重要です、1階だけでなく、2階も同様ですがさらに上下のバランスも大切なポイントになりますので、住宅のチラシ等の間取り図を参考に1階2階を重ね合わせてみると、なるほどと思われることでしょう。

5 現場施工が確実に監理されてること

図面上では、完璧でも実際の建築中に不具合があれば、意味がないですね当然公的な検査もしますが、結果の確認でしか有りませんから、工事途中を確認するべきですが、毎日現場に行くことも出来ないでしょうから、ぜひ常駐監理を依頼してください。

6 その他

構造に影響を及ぼす、シロアリ対策、結露対策、防腐対策等も考慮しないといけませんね。

住まいの安全とは:耐震の為のチェック点

地震の発生頻度の高い日本に住む以上、住まいの安全性を今一度検証するときではないでしょうか、50年100年に一度だからこそ真剣になるべきです、さらに耐久性の向上にも貢献でき環境にも人にもやさしい住まいとなります。

1 敷地の問題

 

軽いと言われる木造住宅でも30~50トン位の重さが有りますから、それ相応の地盤の強さが必要です。先ずは地盤調査を必ず実施してください、特に造成地などは以前の土地の状況が判るといいですね。

2 建物の耐震性

ポイントが4つあります。
1.平面プランのバランスがよい
2.立面プランのバランスがよい
3.耐力壁が必要量バランスよく配置されている
4.現場施工が確実にされている

3 耐久性の高い建物

構造部材の防腐防虫性が高く、適切な断熱工事、換気通風に問題がないこと、特に屋根材、外壁材は耐久性メンテナンス性の良いものを選定する。

4 住まいの耐震性の基準

1981年(S56年)は旧耐震基準で要注意
2000年(H12年)柱の接合金物の仕様の明確化
S56年以後の建物の地震による倒壊率は低い

5 耐震改修時のポイント

まず耐震診断を受け、現状と改修後の耐震化を確認。

6 依頼業者の選定

悪徳業者に注意(効果のない耐震金物等)

7 専門家に相談する

現状の住まいの状況、間取り、外観等で大まかな判断の出来る人。ただ、この商品がいいとか、耐震金物が良いと進める業者には依頼しない、現状を把握せずに耐震改修が出来ますか。

リフォーム会社の選び方

  • 1リフォーム工事に慣れている(新築工事専業では対応できない)
  • 2現状の住まいで実際に工事が進められるのか把握できる担当者がいる
  • 3お客様の要望を出来る出来ないとはっきり言える
  • 4お客様の意向がプランに反映されている
  • 5プラン変更にも嫌な顔をしない
  • 6見積、材料明細、図面などがしっかりしている
  • 7工事内容、工事期間、 工事中のお客様の対応などの説明が明確
  • 8工事監理者が打合せのときから来てくれる
  • 9工事中の変更などに柔軟に対応してくれる
  • 10アフターサービスの体制が良い